Le guide d'achat d'un bien immobilier au Portugal

Le Portugal occupe l'extrémité occidentale de la péninsule ibérique et est l'un des 27 membres de l'Union européenne, ainsi que faisant partie de la zone euro.

Ses territoires comprennent :

• la partie continentale ;
• les archipels de Madeire et des Açores dans l'océan Atlantique.

Le Portugal est organisé en 18 régions dans la partie continentale et deux régions autonomes (Madère et les Açores), chacune avec sa propre autonomie et culture.

Avec plus de 10 millions d'habitants en 2024, l'héritage culturel riche du Portugal et sa diversité géographique en font un pays fascinant tant pour les investisseurs que pour ceux qui envisagent de s'y installer.

Répartition de la population à travers les régions du Portugal (échelle 1-100)

Pourquoi investir au Portugal ?

Le pays compte plus de 1 793 kilomètres de côte bénéficiant d'une excellente exposition au soleil, surtout dans des régions comme l'Algarve qui est connue pour avoir plus de 300 jours de soleil par an.

Étant le quatrième pays le plus visité en Europe, le Portugal bénéficie depuis longtemps d'un excellent afflux touristique qui a atteint un record en 2023, l'année la plus réussie de l'histoire du tourisme du pays avec plus de 30 millions de visiteurs, générant 25 millions d'euros de bénéfices pour l'industrie touristique (source : Gouvernement du Portugal).

Le tourisme joue un rôle vital dans l'économie portugaise, contribuant à 8,1 % de son PIB. Il a évidemment également un impact majeur sur l'industrie de la construction immobilière.

Le marché immobilier portugais devrait rester solide tout au long de 2024, avec une demande élevée continue dans des régions populaires telles que Lisbonne, Porto et l'Algarve, ainsi qu'un intérêt émergent pour des zones plus calmes et en contact avec la nature comme l'Alentejo.

Malgré certaines incertitudes économiques mondiales, le marché portugais est soutenu par son environnement politique et économique stable, qui continue d'attirer à la fois les investisseurs nationaux et internationaux.

L'offre de nouveaux logements reste limitée, ce qui, combiné à une demande soutenue, surtout dans des endroits très recherchés, devrait maintenir les prix de l'immobilier stables (source : Roca Estate).

Le marché connaît un virage vers des propriétés offrant un mélange d'attrait esthétique et de valeur fonctionnelle, en accord avec les tendances mondiales vers la durabilité et l'éco-responsabilité.

Coût moyen de l'achat d'une propriété au Portugal

En 2024, le marché immobilier au Portugal présente une gamme diverse de prix dans ses zones et villes les plus prisées, reflétant l'attrait varié de chaque emplacement pour les acheteurs nationaux et internationaux.

Bien que ces chiffres donnent un aperçu du marché actuel, les prix de l'immobilier au Portugal peuvent varier considérablement en fonction de l'emplacement exact, du type de propriété et des conditions du marché.

Vous pouvez facilement suivre les dernières tendances et évolutions des prix sur notre page dédiée :

Oui, les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers au Portugal relativement facilement. Le processus est assez simple et ne diffère pas significativement de celui des citoyens portugais.

Les citoyens étrangers doivent obtenir un numéro fiscal portugais (Número de Identificação Fiscal, NIF) auprès de l'administration fiscale portugaise. Cela est requis pour toutes les transactions financières et légales au Portugal, y compris l'achat de biens immobiliers.

Les paysages pittoresques et la riche culture du Portugal offrent un large choix de villes et de régions où vivre ou investir, chacune avec son charme distinctif.

Les régions les plus populaires pour investir et vivre

• Algarve : Renommée pour ses magnifiques plages, ses stations balnéaires de golf et son climat ensoleillé, l'Algarve est une destination très prisée des retraités et des vacanciers.
• Lisbonne : En tant que capitale du Portugal et plus grande ville du pays, Lisbonne offre à la fois charme traditionnel et commodités modernes, attirant aussi bien les jeunes professionnels que les familles.
• Porto : Connu pour son riche passé historique, son vin de Porto et son architecture distinctive, Porto devient de plus en plus populaire pour sa vitalité culturelle et son marché immobilier solide.
• Madère : Célèbre pour ses paysages luxuriants, son climat doux et ses activités de plein air, l'île de Madère est idéale pour ceux qui recherchent un mode de vie tranquille.
• Côte d'Argent : La Côte d'Argent s'étend de Lisbonne à Porto et offre une alternative moins fréquentée à l'Algarve avec ses magnifiques plages, ses terrains de golf et ses villes traditionnelles.
• Alentejo : Connu pour ses plaines vallonnées et ses vignobles, l'Alentejo est une région parfaite pour ceux qui recherchent un mode de vie plus calme et détendu.

1. Recherche et planification

Déterminez si la propriété est pour un investissement, un déménagement, des vacances ou la retraite. Établissez un budget qui inclut les coûts accessoires (comme les taxes et les frais juridiques) et les dépenses récurrentes (par exemple, l'entretien et les taxes foncières).

2. Obtenez un numéro d'identification fiscale portugais (NIF)

Le NIF est essentiel pour plusieurs transactions au Portugal, telles que l'achat de biens immobiliers, l'ouverture d'un compte bancaire, l'activation des services publics et la déclaration fiscale.

Si vous ne résidez pas au Portugal, vous pouvez autoriser un représentant à gérer le processus pour vous. Ce représentant doit résider au Portugal et peut être un avocat ou un conseiller fiscal.

Vous aurez besoin de :

• Un passeport ou une pièce d'identité valide ;
• Une preuve de domicile : cela peut être une facture récente d'une entreprise de services publics ou un document émis par le gouvernement indiquant votre adresse de résidence dans votre pays d'origine ;
• Une procuration : si vous utilisez un représentant, un document de procuration pourrait être nécessaire.

Pour déposer la demande, vous ou votre représentant devrez vous rendre dans un bureau local des impôts (Finanças) au Portugal. Certains bureaux peuvent exiger un rendez-vous, qui peut être pris en ligne. Il n'y a pas de frais pour obtenir un NIF.

Le NIF est généralement délivré immédiatement lors de votre visite au bureau des impôts ou peu de temps après.

3. Ouvrez un compte bancaire portugais

Ouvrir un compte bancaire au Portugal est simple et peut être fait même par les non-résidents.

Vous aurez besoin de :

• Un passeport ou une pièce d'identité valide ;
• NIF portugais ;
• Une preuve de domicile ;
• Une preuve d'emploi ou de revenu.

4. Commencez la recherche

Explorez les annonces en ligne sur Properstar pour trouver des biens immobiliers à vendre dans votre zone d'intérêt. Vous pouvez utiliser nos filtres avancés et même dessiner votre zone préférée sur la carte.

Envisagez de recourir à un agent immobilier pour avoir une idée plus claire du marché immobilier et vous faire aider dans la recherche de propriétés répondant à vos critères et à votre budget.

5. Trouver le bon agent immobilier

Le bon agent immobilier peut vous fournir des informations approfondies sur le marché local, vous aider à trouver des propriétés qui répondent à vos critères et naviguer dans le processus de négociation.

Voici comment vous assurer de choisir le meilleur professionnel pour vos besoins :

• Expertise locale : Recherchez des agents ayant une connaissance approfondie de la région qui vous intéresse. Ils devraient être informés des tendances immobilières locales, des prix et des aspects uniques de la communauté.
• Compétences linguistiques : Si vous ne parlez pas couramment le portugais, trouver un agent capable de communiquer efficacement dans votre langue et de servir d'interprète est essentiel. Il agira comme votre intermédiaire avec les vendeurs, les notaires et d'autres parties impliquées dans le processus.
• Expérience et qualifications : Vérifiez l'expérience et les qualifications de l'agent. Ils devraient avoir de l'expérience avec les acheteurs étrangers et être enregistrés auprès d'une agence immobilière reconnue au Portugal.

Vous pouvez utiliser la fonction de recherche d'agents de Properstar pour trouver des agents immobiliers locaux fiables.

Notre plateforme offre un accès à un vaste réseau de professionnels sélectionnés pour leur expertise et leur fiabilité, ce qui vous rend plus facile de trouver quelqu'un qui répond à vos besoins spécifiques.

6. Visitez les propriétés

Explorez les propriétés que vous avez identifiées lors de votre recherche pour évaluer leurs conditions, leur emplacement et leur adéquation.

7. Vérifications légales

Le Registre Immobilier (Conservatória do Registo Predial) est essentiel pour vérifier le statut légal de la propriété, garantissant qu'elle est exempte de dettes, d'hypothèques ou de restrictions, et que le vendeur a le droit légal de vendre. Vous pouvez le faire en demandant un certidão permanente au Registre Immobilier.

Assurez-vous que la propriété est conforme aux lois locales en matière de zonage et d'urbanisme. Cela est particulièrement important pour les nouvelles constructions ou les propriétés rurales, où il pourrait y avoir des restrictions.

Bien que ce ne soit pas une exigence légale, il est fortement recommandé de faire une expertise immobilière pour vérifier l'état de la propriété et révéler d'éventuels problèmes avec la structure du bâtiment, les installations ou le terrain.

8. Présentez une offre

Avec l'aide de votre agent immobilier, faites une offre sur la propriété. Si elle est acceptée, vous passerez à la phase contractuelle.

9. Signez le contrat préliminaire (Contrato-promessa de compra e venda)

Cet accord préliminaire entre l'acheteur et le vendeur (contrato-promessa de compra e venda) assure l'achat et prévoit souvent un dépôt de la part de l'acheteur (généralement 10 % du prix d'achat). Il spécifie les termes et conditions de la vente et engage les deux parties dans la transaction.

Si l'acheteur se retire, il perd le dépôt. Si le vendeur se retire, il doit rembourser le double du montant du dépôt.

10. Finalisez le prêt hypothécaire (si applicable)

Finalisez les derniers accords avec votre banque si vous financez l'achat par le biais d'un prêt hypothécaire.

11. Signez l'acte de vente (Escritura de Compra e Venda)

La dernière étape est de signer l'acte de vente (escritura de compra e venda) devant un notaire, transférant la propriété. L'acheteur doit payer le solde du prix d'achat ainsi que toutes les taxes et frais associés à ce moment-là.

Les deux parties doivent présenter leur pièce d'identité, leur numéro d'identification fiscale (NIF), la preuve du paiement du dépôt et tous les détails hypothécaires, le cas échéant.

12. Enregistrez la propriété

Après la signature de l'acte, le nouveau propriétaire doit enregistrer la propriété auprès du Registre Immobilier local. Cette étape est essentielle pour la protection légale.

13. Payez les taxes et frais associés

Les acheteurs sont responsables du paiement de l'impôt sur le transfert immobilier (IMT) pour les propriétés revendues ou de la TVA pour les nouvelles propriétés, ainsi que du timbre, des frais notariaux et d'enregistrement. Selon la région, le coût total peut varier de 6 % à 8 % du prix d'achat.

Taxes pour les nouvelles propriétés

Taxes pour les propriétés revendues

Frais supplémentaires

En raison de la complexité du processus, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier portugais. Ces professionnels peuvent gérer les vérifications légales, les négociations et la documentation, en veillant à ce que vos droits soient protégés lors de l'achat.

Certaines ressources précieuses pour des informations officielles incluent :

• Ministère de la Justice portugaise : Pour des informations sur les procédures de demande de NIF pour les étrangers.
• Conservatória do Registo Predial (Registre Immobilier) : Pour vérifier le statut légal de la propriété.
• Autoridade Tributária (Autorité fiscale portugaise) : Pour des détails sur les taxes liées aux transactions immobilières.
• Instituto dos Registos e do Notariado : Offre des informations sur le processus d'enregistrement de la propriété.

14. Transférez les services publics

Transférez les services publics à votre nom et activez les services locaux.

De nombreuses banques portugaises telles que Millennium BCP, Banco BPI et Caixa Geral de Depósitos proposent des prêts hypothécaires aux citoyens étrangers, bien que les conditions puissent varier par rapport à celles offertes aux résidents.

Les taux d'intérêt pour les prêts hypothécaires au Portugal varient considérablement. Par exemple, Caixa Geral de Depósitos annonce des taux autour de 3,95 %, tandis que Banco BPI propose un taux effectif de 3,25 % à ses clients. Ces taux sont sujets à changement et dépendent de plusieurs facteurs, y compris les conditions de la banque et votre historique financier.

Comment obtenir un prêt hypothécaire

Pour faire une demande, vous aurez généralement besoin d'un passeport valide, d'une preuve de revenu, de relevés bancaires récents, d'un rapport de crédit de votre pays de résidence, d'une preuve de votre résidence principale et d'une preuve de dépôt. La plupart des banques portugaises acceptent les documents en anglais.

La première étape consiste à contacter les banques pour obtenir des pré-offres de prêts hypothécaires, qui donnent une idée des montants de prêt possibles et des taux d'intérêt.

Assurez-vous que toute la documentation nécessaire pour la propriété est complète et à jour, y compris les actes de propriété et les certificats énergétiques.

Une fois que le prêt hypothécaire est accordé, la banque s'occupe de la plupart des procédures légales et administratives.

Considérations spéciales pour les non-résidents

Généralement, les non-résidents peuvent obtenir des prêts hypothécaires couvrant jusqu'à 80 % du prix de vente de la propriété. Cela signifie que vous devrez verser au moins un acompte de 20 % plus les taxes et les frais applicables.

Le processus de demande pour les non-résidents nécessite une documentation plus détaillée et diffère légèrement de celui des résidents. De plus, les prêts hypothécaires pour les non-résidents présentent souvent des taux d'intérêt plus élevés que ceux des résidents en raison du risque accru associé à la gestion des paiements manqués à l'international.

Naviguer les aspects légaux et bureaucratiques de l'achat de biens immobiliers au Portugal peut être compliqué, surtout si vous n'êtes pas familier avec le système local. Les exigences légales du pays pour les transactions immobilières comprennent plusieurs étapes, notamment l'obtention d'un numéro fiscal, l'ouverture d'un compte bancaire local et la compréhension des implications fiscales complexes, qui peuvent varier en fonction du statut de résidence.

Une autre préoccupation importante concerne la question des droits de propriété et des titres. Certaines propriétés, en particulier les plus anciennes et situées dans les zones rurales, peuvent avoir des titres peu clairs ou des problèmes de propriété non résolus qui pourraient entraîner des litiges prolongés ou des coûts supplémentaires, car les acheteurs pourraient devoir résoudre ces problèmes après l'achat.

Les conditions de la propriété sont un autre facteur crucial. Certaines maisons peuvent sembler être une bonne affaire, mais nécessitent des rénovations étendues et coûteuses pour répondre aux normes d'habitation ou aux exigences réglementaires. Les coûts de rénovation au Portugal peuvent augmenter rapidement, surtout dans les zones éloignées ou dans les propriétés historiques soumises à des règles de rénovation plus strictes.

De plus, il est essentiel de comprendre l'évolution du marché. Le marché immobilier portugais varie considérablement d'une région à l'autre. Les zones urbaines telles que Lisbonne et Porto ont connu des augmentations significatives des prix, stimulées par les investissements étrangers et le tourisme. En revanche, les zones rurales peuvent offrir des prix plus bas mais aussi une liquidité moindre, rendant plus difficile la revente de la propriété par la suite.

Naviguer à travers ces obstacles nécessite souvent une recherche approfondie, des conseils professionnels et une compréhension claire des objectifs à long terme.