Comment acheter une propriété en Espagne en tant qu'étranger

L'Espagne offre un mélange irrésistible de culture unique, de climat doux et de traditions fascinantes. Ce tableau en fait l'une des destinations les plus convoitées en Europe pour les investisseurs immobiliers et les personnes souhaitant s'installer dans l'un des pays les plus accueillants du continent. Ce guide fournit un aperçu complet du processus, des avantages et des conseils pour acheter une maison en Espagne en tant qu'étranger sans risques.

Bienvenue en Espagne

L'Espagne est l'un des 27 États membres de l'Union européenne et fait partie de la zone euro.

Classée comme le quatrième plus grand pays d'Europe, elle bénéficie d'une des topographies les plus diversifiées du continent.

Les territoires espagnols comprennent :

  • la péninsule ;
  • les îles Baléares en mer Méditerranée ;
  • les îles Canaries dans l'océan Atlantique ;
  • les villes autonomes de Ceuta et Melilla en Afrique du Nord.

L'Espagne est divisée en 17 communautés autonomes et 50 provinces, enrichies davantage par le statut unique de Ceuta et Melilla en tant que villes autonomes.

Avec plus de 48 millions d'habitants en 2024, la riche diversité culturelle et géographique de l'Espagne en fait une destination attrayante tant pour les investisseurs que pour les aventuriers.

Pourquoi acheter une maison en Espagne?

Le charme de l'Espagne ne réside pas seulement dans son climat et son style de vie, mais aussi dans son potentiel d'investissement significatif.

Le pays bénéficie de plus de 4 900 kilomètres de côtes et profite de plus de 2 500 heures de soleil par an, avec un climat généralement doux pour la majeure partie de l'année.

Les exceptions sont la côte cantabrique et diverses zones montagneuses, qui reçoivent moins de 2 000 heures de soleil et plus de pluie que le reste de l'Espagne.

Classée comme le troisième pays le plus visité au niveau mondial, après la France et les États-Unis, l'Espagne a atteint un jalon significatif dans le tourisme en 2023, établissant un nouveau record et accueillant un nombre estimé de 85 millions de touristes internationaux.

Ce chiffre représente une augmentation de 1,9 % par rapport au pic d'avant la pandémie en 2019. L'augmentation du nombre de touristes a également entraîné une augmentation substantielle des recettes touristiques : les visiteurs internationaux ont en effet dépensé environ 108 milliards d'euros, soit une augmentation de 18,2 % par rapport à 2019. (source : Reuters)

Le tourisme joue un rôle crucial dans l'économie espagnole, contribuant à 16 % du PIB et influençant 5,6 % du secteur de la construction.

Tendances du marché (mise à jour 2024)

Après une période de fluctuations, le marché immobilier espagnol se stabilise en 2024, avec certaines régions montrant des signes évidents de croissance. Cette stabilisation est un indicateur positif pour les investisseurs, suggérant un regain de confiance dans le secteur immobilier.

Le marché locatif est également en hausse, influencé par la demande croissante dans les zones urbaines et côtières. Cette tendance est particulièrement pertinente pour les investisseurs envisageant des locations de vacances à court terme ou des locations à long terme dans les villes.

Il y a une demande croissante pour des propriétés énergétiquement efficaces et durables, motivée à la fois par les préoccupations environnementales et les économies potentielles sur les coûts énergétiques. Les propriétés répondant à ces critères deviennent de plus en plus attrayantes tant pour les acheteurs que pour les locataires.

Coût moyen d'une propriété en Espagne

En 2024, le coût moyen d'une propriété immobilière en Espagne varie considérablement selon la région. Voici les prix moyens pour les villes et régions les plus prisées :

Ville / RégionCoût en EUR par m²
Madrid2 965 €
Barcelone3 380 €
Marbella (Costa del Sol)3 070 €
Îles Baléares3 000 €
Îles Canaries1 900 €

Bien que ces données fournissent un instantané du marché actuel, les prix des propriétés en Espagne peuvent varier considérablement en fonction de l'emplacement exact, du type de propriété et des conditions du marché.

Vous pouvez facilement suivre les dernières tendances et l'évolution des prix sur notre page dédiée :

Les étrangers peuvent-ils facilement acheter des biens immobiliers en Espagne ?

Oui, les étrangers peuvent facilement acheter des propriétés en Espagne.

Le marché immobilier espagnol est ouvert aux investisseurs du monde entier. Il n'y a pas de restrictions légales spécifiques pour les étrangers concernant la propriété immobilière en Espagne.

Cependant, le processus implique plusieurs étapes, notamment l'obtention d'un numéro d'identification étranger (NIE), l'ouverture d'un compte bancaire espagnol et la navigation dans le système juridique espagnol.

Il est conseillé de travailler avec un agent immobilier fiable et un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol pour garantir une transaction sans accroc.

Régions et zones populaires

La riche diversité géographique et le patrimoine culturel de l'Espagne offrent un large éventail de régions et d'aires géographiques, chacune avec son propre charme unique et son style de vie.

Les régions les plus populaires pour investir et vivre

  • Costa del Sol : Connu pour ses magnifiques plages, ses terrains de golf et son style de vie luxueux, la Costa del Sol est particulièrement prisée des expatriés et des retraités. Les types de propriétés vont des appartements en bord de mer aux villas de luxe.
  • Costa Blanca : Célèbre pour ses plages de sable blanc et son climat doux, la Costa Blanca attire un nombre significatif de résidents d'Europe du Nord. Les options vont des maisons dans les villages traditionnels aux villas modernes avec vue sur la mer.
  • Barcelone : Étant l'une des villes les plus cosmopolites d'Espagne, Barcelone offre un style de vie urbain avec sa riche culture, son architecture et sa scène gastronomique. Les types de propriétés vont des appartements historiques dans le quartier gothique aux maisons modernes en périphérie de la ville.
  • Madrid : La capitale offre un environnement dynamique avec sa variété d'offres culturelles, de grands parcs et d'opportunités commerciales. Les options de logement incluent des appartements en centre-ville, des maisons familiales de banlieue et des propriétés de luxe.
  • Îles Baléares : Composées de Majorque, Minorque, Ibiza et Formentera. Ces îles sont réputées pour leurs paysages à couper le souffle, leurs eaux cristallines et leur vie nocturne. Les propriétés vont des fincas traditionnelles aux villas exclusives en bord de mer.
  • Îles Canaries : Ces îles dans l'océan offrent un mélange unique de cultures européennes et africaines avec un climat fantastique toute l'année, parfait pour ceux qui veulent profiter d'un mode de vie en plein air et en contact avec la nature. Les propriétés disponibles incluent des appartements en bord de mer, des villas sur les collines et des maisons rurales.

Le processus d'achat étape par étape

1. Obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est un numéro d'identification pour les étrangers et est essentiel pour toute transaction financière significative en Espagne, y compris l'achat de propriété, l'ouverture de services publics et la déclaration des impôts.

Vous pouvez demander un NIE auprès du consulat espagnol dans votre pays ou directement en Espagne auprès d'un poste de police local.

La demande doit inclure :

  • un passeport valide ;
  • un formulaire de demande rempli (Ex-15) ;
  • une raison de demander le NIE (comme l'achat d'une propriété).

Le processus peut prendre de quelques jours à plusieurs semaines.

2. Ouvrir un compte bancaire espagnol

Avoir un compte bancaire local est nécessaire pour gérer les paiements liés à l'achat de la propriété, y compris le dépôt, le prix d'achat, les taxes et les paiements automatiques des services publics.

La plupart des banques exigeront :

  • votre NIE ;
  • passeport ;
  • une preuve d'emploi ou de revenu ;
  • dans certains cas, une preuve de résidence.

3. Commencer la recherche de propriétés

Explorez les annonces sur Properstar pour découvrir les propriétés à vendre dans la région qui vous intéresse. Vous pouvez utiliser nos filtres avancés et dessiner votre zone d'intérêt sur la carte.

Envisagez d'engager un agent immobilier pour avoir une meilleure idée du marché immobilier et vous faire aider dans la recherche de propriétés répondant à vos critères et à votre budget.

4. Trouver l'agent immobilier qui vous convient

Le bon agent immobilier peut fournir des informations sur le marché local, vous aider à trouver des propriétés répondant à vos critères et vous guider dans le processus de négociation.

Voici comment vous assurer de choisir le professionnel le mieux adapté à vos besoins :

  • Compétence locale : Recherchez des agents ayant une connaissance approfondie de la région qui vous intéresse. Ils devraient être informés des tendances immobilières locales, des prix et des aspects uniques de la communauté.
  • Compétences linguistiques : Si vous ne parlez pas couramment l'espagnol, trouver un agent capable de communiquer efficacement dans votre langue et de servir d'interprète est essentiel. Il agira comme votre intermédiaire avec les vendeurs, les notaires et d'autres parties impliquées dans le processus.
  • Expérience et qualifications : Vérifiez l'expérience et les qualifications de l'agent. Ils devraient avoir de l'expérience avec les acheteurs étrangers et être enregistrés auprès d'une agence immobilière reconnue en Espagne.

Vous pouvez utiliser la fonction de recherche d'agents de Properstar pour trouver des agents immobiliers locaux fiables.

Notre plateforme offre un accès à un large réseau de professionnels sélectionnés pour leur expertise et leur fiabilité, ce qui rend plus facile pour vous de trouver quelqu'un qui répond à vos besoins spécifiques.

Trouvez votre agent

5. Visiter les propriétés

Visitez les propriétés que vous avez repérées lors de votre recherche pour évaluer leur état, leur emplacement et leur adéquation.

6. Vérifications légales

Le Registre de Propriété (Registro de la Propiedad) est crucial pour vérifier le statut légal de la propriété, en s'assurant qu'elle est exempte de dettes, d'hypothèques ou de saisies et que le vendeur détient le droit légal de vendre. Vous pouvez le faire en demandant une nota simple auprès du Registre de Propriété.

Assurez-vous également que la propriété est conforme aux lois locales de zonage et d'urbanisme. Ce facteur est particulièrement important pour les nouvelles constructions ou les propriétés rurales, où il pourrait y avoir des restrictions.

Bien que ce ne soit pas une exigence légale, il est fortement recommandé de faire réaliser une expertise immobilière pour vérifier l'état physique de la propriété. L'expertise peut révéler d'éventuels problèmes avec la structure du bâtiment, les installations ou le terrain.

7. Faire une offre

Avec l'aide de votre agent immobilier, faites une offre pour l'achat de la propriété. Si elle est acceptée, vous passerez à la phase du contrat.

8. Signature du contrat préliminaire (Contrato de arras)

Cet accord préliminaire entre l'acheteur et le vendeur (contrato de arras) garantit l'achat et implique souvent un dépôt de la part de l'acheteur (généralement 10 % du prix d'achat). Il spécifie les termes et conditions de la vente et engage les deux parties dans la transaction.

Si l'acheteur se retire, il perd le dépôt. Si le vendeur se retire, il doit rembourser le double du montant du dépôt.

9. Finalisation du prêt hypothécaire (si applicable)

Finalisez les termes avec votre banque si vous financez l'achat par le biais d'un prêt hypothécaire.

10. Signature de l'acte de vente (Escritura de compraventa)

La dernière étape est de signer l'acte de vente (escritura de compraventa) devant un notaire, transférant la propriété. À cette étape, l'acheteur doit payer le prix d'achat restant ainsi que toutes les taxes et les frais associés.

Les deux parties doivent présenter leur identification, leur NIE, la preuve de paiement du dépôt et tous les détails du prêt hypothécaire le cas échéant.

11. Enregistrement de la propriété

Après la signature de l'acte, le nouveau propriétaire doit enregistrer la propriété auprès du Registre de Propriété local. Cette étape est essentielle pour la protection légale.

12. Paiement des taxes et des frais associés

Les acheteurs sont responsables du paiement de l'impôt sur le transfert de propriété (ITP) pour les propriétés existantes ou de la TVA pour les nouvelles propriétés, ainsi que de la taxe de timbre, des frais du notaire et des frais d'enregistrement. Le coût total peut varier de 8 % à 12 % du prix d'achat, selon la région.

Taxes pour les nouvelles propriétés

TaxePourcentage
TVA (IVA)10 % du prix d'achat
Taxe de timbre (AJD)1,2 % du prix d'achat

Taxes pour les propriétés existantes

TaxePourcentage
Impôt sur le Transfert (ITP)Généralement 7 % fixe, mais peut varier selon la communauté autonome

Frais supplémentaires

FraisPourcentage
Frais du notaireEnviron de 0,5 % à 1 % du prix d'achat
Frais d'enregistrement de la propriétéEntre 0,5 % et 1 %
Frais légauxTypiquement autour de 1 % du prix d'achat

Étant donné le degré de complexité du processus, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol. Cette personne peut s'occuper des vérifications légales, des négociations et des documents, garantissant que vos droits sont protégés tout au long de l'achat.

Pour obtenir des informations à partir de canaux officiels, nous vous recommandons :

  • Ministère des Affaires Étrangères espagnol : Pour des informations sur les procédures de demande de NIE pour les étrangers.
  • Registre de Propriété : Pour vérifier le statut légal de la propriété.
  • Agence Fiscale Espagnole : Pour des détails sur les taxes liées aux transactions immobilières.
  • Colegio de Registradores de España : Offre des informations sur le processus d'enregistrement de la propriété.

13. Transférer les services publics

Transférez les services publics à votre nom et activez les services locaux.

Demander un prêt hypothécaire

De nombreuses banques espagnoles telles que Santander, BBVA et CaixaBank proposent des prêts hypothécaires aux étrangers, bien que les termes et conditions puissent varier par rapport à ceux des résidents.

Les taux d'intérêt pour les prêts hypothécaires en Espagne varient, certaines banques proposant des taux compétitifs pour les non-résidents. Par exemple, CaixaBank propose des taux autour de 3,70%, tandis que Sabadell offre un taux effectif de 2,75% pour ses clients.

Ces taux peuvent fluctuer et dépendre de divers facteurs, tels que les conditions de la banque et votre profil financier.

Comment obtenir un prêt hypothécaire

En général, vous aurez besoin d'un passeport ou d'un NIE valide, d'une preuve de revenu, de relevés bancaires récents, d'un rapport de crédit de votre pays d'origine, d'une preuve de votre résidence principale et d'une preuve de dépôt. La plupart des banques espagnoles accepteront les documents en anglais sans nécessiter de traduction.

Après avoir préparé vos documents, la prochaine étape est de vous adresser aux banques pour obtenir des pré-offres de prêt hypothécaire, qui vous donneront une idée des montants de prêt et des taux d'intérêt auxquels vous pouvez vous attendre.

Assurez-vous que toute la documentation nécessaire pour l'achat de la propriété est précise et à jour, y compris les actes de propriété et les certificats énergétiques.

Une fois le prêt hypothécaire approuvé, la banque se chargera de la plupart des activités légales et administratives.

Considérations spéciales pour les non-résidents

En général, les non-résidents peuvent obtenir des prêts hypothécaires couvrant jusqu'à 70% du prix de vente de la propriété ou de la valeur estimée et nécessitant au moins un apport initial de 30% plus les taxes et les frais.

Le processus pour les non-résidents implique plus de documentation et une approche légèrement différente de celle des résidents. Notez également que les prêts hypothécaires pour les non-résidents ont souvent des taux d'intérêt plus élevés que ceux des résidents, pour refléter la plus grande difficulté à gérer les défauts internationaux.

Potentiels difficultés lors de l'achat d'une propriété en Espagne

Une difficulté fondamentale est de gérer la complexité de la bureaucratie espagnole, qui peut différer considérablement de ce à quoi vous pourriez être habitué.

Par exemple, s'assurer d'avoir les enregistrements nécessaires, tels que le NIE (numéro d'identification des étrangers) et un compte bancaire espagnol, avant de commencer le processus d'achat de la propriété est crucial pour éviter les retards.

Pour éviter les surprises financières, assurez-vous également de comprendre les coûts réels de l'achat d'une propriété, y compris les taxes, les frais et les éventuels frais de rénovation.

Ne sous-estimez pas l'importance d'une recherche approfondie sur la propriété, y compris les vérifications légales et la compréhension des conditions du marché local.

Impliquer des agents immobiliers locaux qui peuvent fournir des conseils personnalisés sur les aspects spécifiques du marché immobilier espagnol est fortement recommandé.

Questions sur l'achat d’un bien immobilier en Espagne

Les étrangers désirant acheter une propriété en Espagne doivent obtenir un NIE (Numéro d'Identification pour les Étrangers) et ouvrir un compte bancaire espagnol. Il n'y a pas de restrictions légales spécifiques pour les étrangers concernant la propriété immobilière en Espagne.

Il est possible de trouver de petits appartements dans les zones touristiques, mais vérifiez tout deux fois pour vous assurer d'obtenir ce pour quoi vous payez. Les prix des maisons à Barcelone sont assez élevés, mais vous pouvez rechercher dans d'autres villes côtières telles qu'Almeria, certaines zones d'Alicante et Murcie, Castille ou Aragon. Des maisons moins chères peuvent être trouvées à l'intérieur des terres dans des zones comme Tolède, Albacete ou Cáceres.

La Costa del Sol est l'une des préférées des expatriés pour son climat doux, ses magnifiques plages et son style de vie détendu. Des villes comme Marbella et Estepona ont de bonnes écoles internationales et sont excellentes pour les activités de plein air.

C'est vrai, les dettes sont associées à la propriété, il est donc crucial de consulter le Registre foncier avant de signer le contrat de vente pour vous assurer de ne pas hériter des dettes de l'ancien propriétaire. Pour environ 20 à 30 € (25 $), vous pouvez effectuer une recherche au registre foncier et obtenir des détails sur les problèmes juridiques éventuels de la maison. Ou vous pouvez engager un avocat pour s'occuper de tous les problèmes.

Obtenir un prêt hypothécaire en Espagne peut prendre environ 4 à 6 semaines, selon divers facteurs, notamment les processus de la banque et vos documents.

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